FORSCHUNGSBEREICH BAUFINANZIERUNG

Wohnungsfinanzierung mit geringem Eigenkapital?

iff in der Baufinanzierung

Das iff hat seit seinem Bestehen der Baufinanzierung hohe Aufmerksamkeit geschenkt. Mit den Büchern Risiko Baufinanzierung (2. Auflagen) wurden die Ergebnisse zu den Untersuchungen über gescheiterte Hausbauer vorgelegt. Mit den verschiedenen Ratgebern zur Baufinanzierung im Rowohlt Verlag wurden Konsequenzen aus der Erfahrung gezogen, dass viel zum Scheitern das falsche Produkt und das falsche Krisenmanagement beiträgt.

Finanzierungsberechnungen

Mit seiner Software BAUFUE hat das iff die falschen Tilgungsverrechnungen, die irreführenden Lebens­versicherungs­hypotheken, das zurückbehaltene Disagio bei vorzeitiger Ablösung, die Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die fehlende Anpassung der Zinssätze bei variabler Gestaltung berechenbar gemacht. Damit wurde im Markt eine Kontrolle der Baufinanzierer ermöglicht, die jetzt mit dem neuen Programm finanzcheck, das nun auch Baufinanzie­rungen jeder Art gestalten und entwerfen kann, ganz neue zusätzliche Möglichkeiten schafft. Mit seiner Untersuchung der Effizienz der Selbstregulierungsempfehlung der EU für die DG Verbraucherschutz und DG Markt hat das iff zudem die Grenzen dieser Form deutlich gemacht.

Innovative Baufinanzierungsinstrumente

Daneben hat das iff sich bei der Schaffung innovativer neuer Finanzdienstleistungen im Bausektor betätigt. Im engen Kontakt mit französischen und amerikanischen Partner­organisationen wurden flexible Instrumente vorgeschlagen, sein Haus allmählich zu erwerben oder es im Falle der Altersvorsorge allmählich wieder zu verkaufen. Dieses Immobilienverrentungsmodell ist sozial gestaltet und führt im Unterschied zum amerikanischen Reverse Mortgage zu einer Gemeinsamkeit des Erblassers mit den Erben. Es vermeidet die Probleme der Leibrente, die den neuen Eigentümer dazu verleiten, den Tod des alten zu erhoffen.

Der Mieteigentumsfonds

Das wohl wichtigste innovative Projekt des iff wurde 1996 in Rostock zusammen mit einer Mieterintiative und finanziert vom Sozialministerium durchgeführt. Es sieht vor dass Mieter auch schon wenige Prozent an ihrer Wohnung erwerben aber auch wieder verkaufen können, dass sie mit steigendem "Eigentumsanteil" immer weniger Miete bezahlen. Im Unter­schied zum finanzierten Wohneigentum bleibt ihnen das Risiko des vollen Scheiterns erspart, sie können Liquiditäts­engpässe selber überwiegen, ihre Arbeitskraft für Haus und Wohnungen einsetzen und damit Vermögen bilden. Im Unterschied zur Wohnungsbaugenossenschaft entfällt der Genossenschafts­apparat. Die alte Wohnungs­baugenossen­schaft kann aber als Dienstleister in Anspruch genommen werden und auch große Anteile zunächst selber behalten. Städte und Gemeinden können damit Wohngeld sparen und Wohnungsbau­genossen­schaften können sozial abgefedert Wohnungen privatisieren ohne die Mieter zu vertreiben. Eigentumsanteile wirken sich auch positiv auf Zustand und Erhaltung der Häuser auf. Während das Eigentum über eine KG verwaltet wird, wird die Kommunikation der Eigentümer in einem Verein ermöglicht, der zugleich Geschäftsführer der KG ist.

Das Projekt hat bei vielen Initiativen, Kommunen, Banken und Privatpersonen großes Interesse geweckt. U.a. wollten es die Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg durchführen. Auch die DG Hyp hat zusammen mit dem iff in einem einjährigen Projekt seine Rentabilität berechnet und sie positiv beurteilt.

Seine Durchführung scheiterte bisher an folgenden Faktoren:

1. Der Begriff "Privatisierung" erzeugt politische Ängste, auch wenn das vorliegende Modell diese Ängste unbegründet erscheinen lässt.
2. Wohnungsbaugesellschaften fürchten mit dem Verlust des Eigentums an Mieter um ihre Stellung
3. Initiativen, die es zuerst durchführen wollen, brauchen erhebliche Zusatzmittel, damit die Verträge, Modelle, Berechnungen, Steuer­bescheini­gungen etc. beschafft werden können.

Der wichtigste negative Faktor bisher war jedoch, dass für das beschriebene Modell keine staatlichen Subventionen erreichbar schienen. Die verschiedenen Förderwege, die Hauserwerb für die Wohnungsbaugesellschaften bis zu 50% der Kosten bezuschussen, greifen nicht, machen zugleich aber die bisherigen Modelle für diese Gesellschaften attraktiver. Da diese Mittel jedoch so erheblich reduziert wurden, dass sie kaum noch wesentlichen Anteil haben, hat diese Konkurrenz allmählich an Bedeutung verloren. Auch gegenüber dem Alleineigentümer benachteiligte der Staat das Modell, weil die Wohneigentumsförderung nicht für die sog. "shared homeownership" geschaffen wurde und daher ein beteiligte Bank das Modell nicht umsetzte, weil sie die Förderung für unsicher hielt. (Das iff hat in einem Gutachten durchaus zeigen können, dass das Finanzamt die Möglichkeit hätte dies als "wirtschaftliches Eigentum" i.S. des Steuer­rechts anzuerkennen) Außerdem war bisher Altbauerwerb benachteiligt, was inzwischen aufgehoben wurde.

Insgesamt sind daher die Bedingungen heute erheblich günstiger. Deshalb dokumentieren wir noch einmal das inzwischen vergriffene Buch. Das iff verfügt dazu über Berechnungsmodule für die Finanzierung sowie eine Reihe von wissenschaftlichen Gutachten zu den Einzelfragen einschließlich einer Studie über amerikanische Modelle der MBS. Die zur Vorbereitung notwendigen Schritte der Liquiditätsanalyse sind inzwischen mit den neuen Programmen des iff zur Haushaltsanalyse (CAWIN) sowie zur Liquiditätsprognose und Finanzierungsberechnung (finanzcheck) erheblich einfacher und besser zu berechnen.

Realisierungsbedingungen

Wer dieses Modell durchführen will, der braucht die folgenden Dinge:

1. Ein Objekt, das aus mindestens 20 (am besten aber ein Mehrfaches davon) Wohnungen oder Häusern (auch verstreut und unzusammenhängend) besteht und käuflich zu erwerben ist oder im eigenen Besitzt einer Wohnungsgesellschaft steht.
2. Motivierte Mieter oder Außenstehende, die zumindest teilweise ihre Miete durch Wohneigentum ergänzen wollen, dass für sie eine gute Sparrendite abwirft.
3. Aufgeschlossene Ratsherren, die zwischen Privatisierung als Gentrification und Privatisierung als Beteiligung unterscheiden können und langfristig die Wohnungsbestände sanieren wollen.
4. Eine Bank oder Sparkasse, die hier innovativ tätig sein will und sich damit einen neuen Markt der Großfinanzierungen erschließt
5. Eine Wohnungsbaugesellschaft, die die Verwaltung übernimmt.
6. Forschungsmittel, damit die Bausteine des Modells so fertig gestellt werden können, dass sie für eine beliebige Anzahl weiterer Objekte ohne Zusatzkosten einsetzbar sind.

Kontakt: info@iff-hamburg.de